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[建築工程] 流拍量創新高杭州廣州南京土地僅底價成交

流拍量創新高杭州廣州南京土地僅底價成交

土地流拍現象下半年明顯增加,眾多一二線城市均現流拍或低價成交。

  8月10日上周五,太原國土局“區域絕佳”的8宗地塊全部流拍,僅有的兩家拿地公司出價不達拍賣底價,而這8宗地塊原被認為有望拍出“地王”;同日杭州臨安區的三宗幅地塊,均以底價成交;南京當日出讓的兩幅宅地引來多方參與競拍,但成交價格也較之前的“地王”價降了近3000元/平方米。

  8月13日周一,廣州共拍賣5塊土地,1塊地以底價成交,2塊僅比起拍價高60元/平米左右。拿地企業以央企和國企為主。華潤低價拿地,主要原因還是政府為土地成交,降低了開發難度。

  中原地產研究中心統計數據顯示,今年前7個月,一線城市土地流拍共有13宗,創下2012年以來的新高,去年同期僅有4宗。今年前7個月,全國房地產市場土地流拍共796宗。

  一二線城市的溢價持續收窄,土拍市場已現降溫。克而瑞研究顯示,7月一二線城市優質地塊出讓量顯著增多,土地成交均價有所回升,但是受市場調控影響,高溢價地塊不多,溢價率率指標依舊持續回落。

  供地節奏仍在加快。全國336城經營性土地供應建築面積升至29756萬平方米,環比上漲35%,持續上漲且漲幅進一步擴大,供應幅數為3470幅,環比上升15%,本月供應地塊的平均體量較上月仍然增大,土地供應的建面和幅數規模同比分別上漲78%和21%,政府推地態度積極。

  克而瑞7月土地月報顯示,當月一二線城市優質地塊出讓量顯著增多,在整體成交規模持續上行的情況下,不少熱點城市頻繁發生了優質地塊流拍的情況,“或許可視為“轉涼”風向標”。

  國泰君安謝皓宇團隊認為,土地成交價格在下跌,但拿地總量並沒有下降,依然保持高增長狀態:目前的狀況是龍頭拿地減少、中小企業拿地增加;這一局面預計將維持半年。

  無法融資拿地和龍頭因高庫存減少拿地,將繼續帶動地價走弱,但存在補庫存需求的中小企業,將支撐成交量持續正增長。

  如上所述,流拍不僅受到供給方面的影響,房企作為需求端,也受到政策和融資的壓力。華爾街見聞此前也提到,中信建投(601066)認為,開發商額銷售利潤率正在見底企穩;在持續限價政策、融資壓力的作用下,房企拿地更加理性。

  不過,華創證券袁豪認為,7月前24天23城出現了41塊土地流拍,預計土地市場的走弱,或將約束地方政策的進一步從嚴,並改善房企毛利率的悲觀預期。

  維持房地產小周期延長框架,並認為本輪供給端調控導致資源正快速向龍頭集聚,過.融資集中度(15年25%vs.17年33%)->拿地集中度(15年14%vs.17年46%)->銷售集中度(15年11%vs.17年18%),將推動頭部房企的銷售大增。

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