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[聊天] 2018年這些二線城市將成為樓市主戰場

2018年這些二線城市將成為樓市主戰場

2017年,在“房住不炒”的趨勢下,壹二線城市房地產市場的調控進壹步加強,進入了“四限時代”,即限價、限售、限商、限簽,全國商品住宅銷售面積和價格增速出現下滑。

壹線城市由於供地量減少,樓板價上升等因素,城市住宅類項目經營導向勢必由“規模化”轉向“利潤化”,開始進入“慢周轉”市場,而在被調控緊鎖的二線城市,曾經的四小龍由於前壹輪暴漲透支了房價,市場短期內積聚大量泡沫,限購逐漸加碼後回歸理性,從2017年1月開始,合肥、蘇州開始了降價,廈門、南京則從3月開始出現首次降溫後基本穩定。

而在此之外,仍有部分還存在價格窪地,並且在人才引入、產業布局、土地供應、城市規劃等方面都在持續發展的二線城市,在2018年這些城市將成為市場新的熱點。

武漢:平穩之中的機遇
九省通衢武漢素來以炎熱著稱,而在2017年,這裏的房地產市場火熱程度超過了天氣,武漢也將成為繼2016年樓市四小龍後,新的購房熱點二線城市之壹。

某大型房企武漢公司的市場人士向界面新聞表示:“武漢樓市2017年分為兩個階段,9月份之前,供應量不足,市場火熱,此後,入市項目增多,豪宅市場有所緩解,剛需市場仍然供不應求。”



武漢的確為剛需留了很多機會。

盡管有著很嚴格的限購政策,但與限購政策相對應的是武漢寬松的落戶政策。2017年6月,武漢發布《關於支持百萬大學生留漢創業就業的若幹政策措施》,11月又進行壹次升級,普通高等學校畢業生畢業不滿三年便能落戶,博士及碩士研究生在武漢就業創業十個工作日便可以落戶。

在住房方面,新政中提到 “讓更多留漢就業創業的大學畢業生以低於市場價20%買到安居房、以低於市場價20%租到租賃房”,近期啟動建設“長江青年城”,打造大學畢業生保障性住房的典範樣本。

“武漢幾個比較代表性的剛需區域,光谷東均價在17000元/平方米,後湖16000元/平方米,四新15000元/平方米,白沙洲12000元/平方米,對於剛需來說,機會仍然很多。”

另外,2017年末武漢還發布《武漢市房票(人才住房券)使用管理辦法(試行)》規定,“房票”是對達到相應標準的企業以及各類創新創業人才,政府發放用於租購房屋的補貼憑證,發放標準由各主管部門根據行業管理實際情況另行制定。

非武漢市戶籍個人憑“房票”可在武漢市範圍內購買首套住房,進壹步放寬了對買房的限制。

但值得註意的是,盡管價格並不高,但剛需產品的供應不足,也使得武漢出現了“壹房難求”的現象,甚至出現了中介收取“茶水費”的情況。

武漢火熱的市場也表現在土拍上。

2017年,全國土地成交金額前十位的城市總計成交15503億元;規劃建築面積前十位的城市共成交30826萬平方米。在土地出讓金方面,武漢以1531億排名全國第四,僅次於北京、南京與杭州,同比增長37%;規劃建築面積方面,武漢以4542萬平方米成為榜首,鄭州和重慶分列二三位。這壹土地出讓力度,意味著今後兩三年內武漢將有大量新增商品房入市,壹定程度上能緩解供需壓力。

在房價上,由於執行嚴格的限價政策,2017年武漢整體房價環比漲跌交替,但上漲和下跌波動幅度均不大,指數變化都在0.5%範圍以內,整體市場狀況平穩。

“我們下壹個預測,壹是現在房地產都是靠量,下壹步就是靠品質;還有壹個趨勢是,將來中國會有壹批超級城市,人口超過3000萬,超級繁榮,這在全世界都是沒有的,武漢就是這樣的城市。”在去年7月結束收購萬達資產包後,融創中國董事長孫宏斌曾趕往武漢,簽下了四個項目,其中包括融創的第二總部。

2017年8月26日,泰康保險集團董事長陳東升、小米科技董事長雷軍、孫宏斌等企業家在武漢進行項目投資,投資額共計達到1576.7億元。這些項目多是以泰康集團、小米科技、融創中國、當代集團、卓爾集團、中珈資本等知名武漢大學校友企業投資為主。

“現在對外來購房者開始放寬限制了,再加上九省通衢、GDP每年都在上漲、文化基礎、華中最大的城市、光谷的發展,長江主軸、長江新城的規劃,武漢的機遇很大,在房地產市場大概會在今後兩年釋放出來。”武漢市場人士表示。

鄭州:大爆發後迎來穩漲
同樣位於中部的省會城市鄭州,也在過去的兩年中經歷了樓市大爆發。調控層層加碼下,2017年的鄭州樓市保持了相對平穩的增長。

2016年是鄭州房地產史上最為瘋狂的壹年,全年共拍出16個“地王”,甚至出現了“三天三地王”的熱鬧景象。對鄭州市房管局統計信息進行梳理發現,房價暴漲開始於2016年7月底,8月鄭州市商品住宅銷售均價漲至10066元/平方米,這壹數字在當年1月還為8655元/平方米,成交套數也較上月增長47.7%。

此後在政府出臺壹系列調控措施下,鄭州市商品住宅銷售均價開始持續下滑,但更能反映房地產市場冷暖的二手房市場卻並非如此。數據顯示,鄭州房地產市場從2017年1月開始就進入到了新房、二手房倒掛狀態,且價差不斷增加。2017年11月,鄭州二手住宅成交均價為10387/平方米,而商品住宅銷售均價僅為7997元/平方米。

在“限房價、競地價”的土地拍賣新政下,2017年的鄭州土拍市場逐步趨穩。但各大房企搶地熱情不減,其中以鄭東新區的北龍湖片區最為熱門。作為鄭東新區的金融中心,北龍湖區域在去年出現了鄭州歷上最貴地塊,僅樓面價就達到36915元/平方米。有市場消息稱,拿下該地塊的中國金茂將在此建造超過7萬元/平方米價格的項目。

另外,恒大、碧桂園、融創等不少“外來房企”也都拿下地塊,夢圓北龍湖。據不完全統計,目前全國排名前30強的房企,除龍湖外均已進入鄭州市場。

作為擁有近1億人口的河南省省會,源源不斷的人口流入為鄭州的房價提供了有力支撐。數據顯示,2011-2015年五年間鄭州人口凈流入為185萬,僅比深圳少壹萬,在全國大中城市中位居第七。

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